Все об ипотечном кредитовании

Оформить ипотеку – самый популярный способ взять в долг деньги у государства для покупки недвижимости. В России несколько федеральных программ предлагают льготные условия для такого займа, далее подробно рассказывается о каждой их них. Но для начала нужно разобраться, что такое ипотечное кредитование.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит — это кредит или займ, предоставленный на срок три года и более. Заем предоставляет банк (кредитная организация) или юридическое лицо (не кредитная организация) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основные участники

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

• заемщики — физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями). По условиям договоров полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы); операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;
• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
• риелторские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;
• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д. Эти организации обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью, вся процедура получения ипотечного кредита на настоящий момент отработана.

Этапы получения ипотечного кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

• предварительного одобрения кандидатуры заемщика;
• оценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определении максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;
• подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;
• оценки жилья (предмета ипотеки) с целью определения его рыночной стоимости;
• заключения договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключения кредитного договора между заемщиком и кредитором о приобретении жилья заемщиком и переходе его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;
• проведения расчетов с продавцом жилого помещения, заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;
• страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Необходимые документы

Перед тем как получить ипотечный кредит, нужно собрать документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи:

• копии паспортов продавцов квартиры;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т.д.);
• справка БТИ (форма № 11ф);
• справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);
• справка о регистрации (выписка из домовой книги) — срок действия 30 дней;
• справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности (в случае если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году);
• выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременения);
• возможно, потребуются также и иные документы.

После получения уведомления банка о положительном решении о предоставлении кредита, утверждения банком выбора квартиры, проведения оценки и страхования стороны подписывают договор об ипотечном кредите.

В договоре ипотеки в обязательном порядке указываются:

• предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении);
• описание, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

После приобретения квартиры, заключения договора об ипотеке и проведения государственной регистрации у заемщика должны быть следующие основные правоустанавливающие документы:

• свидетельство, которое подтверждает право собственности на приобретенную квартиру и в котором указано обременение в виде залога;
• договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения кредита банка, предоставленного заемщику для приобретения квартиры.

По этим правоустанавливающим документам у заемщика возникает обязанность по выплате кредитной организации суммы кредита (частями согласно договору) и процентов по нему. Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему заемщиком исполняются, то после возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к заемщику подписывается соответствующий документ. Договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятии залога регистрируется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

Если же обязательства, предусмотренные кредитным договором, нарушены, кредитная организация имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Это допускается при систематическом нарушении заемщиком сроков платежей (при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

Ипотека по твердой ставке 6 %

Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 (в ред. от 21.07.2018) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей» утверждены Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим 2 и более детей. В случае рождения второго или последующего ребенка семья имеет право заключить договор ипотеки или перезаключить уже действующий с условием платежей по ипотеке в размере 6 % (шесть процентов). Разницу между фиксированной ставкой ипотеки и ее рыночным значением (в 2018 году — около 10 %) в течение 3—5 лет будет компенсировать государство, выделяющее на эти цели значительные объемы средств (срок действия государственной помощи продлевается до 8 лет. Если в семье появится третий ребенок). После льготного периода 6-процентная ставка на ипотеку будет заменена на ставку, которая формируется по формуле «ключевая ставка ЦБ РФ + 2 процентных пункта». В 2019 году эта ставка по ипотеке была бы на уровне 9,75 %.

На реализацию этой программы федеральным бюджетом предусмотрены расходы в размере 600 млрд рублей.

Ипотека под материнский капитал

В 2018 году размер маткапитала составил почти 453 тыс. рублей. С 01.01.2018 до 01.01.2020 материнский капитал не индексируется (так как приостановлено действие ч. 2 ст. 6 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ в части индексации размера материнского капитала в соответствии с ФЗ от 19.12.2016 № 444-ФЗ). Материнский капитал можно направить на улучшение жилищных условий — купить квартиру на вторичном рынке, построить дом, погасить или оформить ипотеку.

Если обладателю материнского капитала нужно использовать деньги на погашение процентов по ипотечному кредиту или в качестве первого взноса по ипотеке, то ему не нужно ждать момента, когда ребенку исполнится 3 года. Это можно сделать в любое время после появления в семье второго ребенка. Во всех остальных случаях, чтобы воспользоваться средствами маткапитала, необходимо подождать 3 года.

Региональные программы

Изучая льготы по ипотечному кредитованию, следует обратить внимание на различные региональные программы. В каждом регионе есть свои способы поддержки определенных слоев населения.

Так, в Московской области молодые ученые и специалисты (врачи, учителя и т.д.) могут приобрести квартиру в ипотеку, оплачивая только проценты по кредиту. Первоначальный взнос и остальная часть стоимости жилья субсидируются правительством региона.