Наличие собственного жилья является одной из основ успеха любого человека в современном мире. Старинная английская поговорка «Мой дом — моя крепость» актуальна по сей день, и большинство людей, как раньше, так и сейчас, стремятся стать хозяевами собственного дома или квартиры в многоквартирном здании, справедливо считая частную собственность залогом прочного положения в обществе. Существует несколько способов реализации этой мечты, предусмотренных на законодательном уровне.
Купля-продажа и вступление в кооператив
Как показывает практика, самым популярным способом приобрести жилье является оформление договора купли-продажи. Жилое помещение в силу ст. 130 ГК РФ является недвижимостью. Этот объект недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, оформив соответствующее соглашение сторон (ст. 549 ГК РФ).
Также возможно приобретение жилого помещения в собственность путем вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Участие в долевом строительстве
Приобретение жилья по договору участия в долевом строительстве предполагает участие в процессе строительства двух сторон: застройщика, который может действовать собственными силами или с привлечением других лиц, и участника долевого строительства. В соответствии с договором застройщик создает многоквартирный дом и передает соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства за определенную плату, предусмотренную договором. Регламентируется этот процесс ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Жилищный сертификат
Также существует возможность приобретения жилья с использованием жилищного сертификата.
Жилищный сертификат — документ, удостоверяющий внесение первым владельцем (лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной площади жилья. Размер этой площади не меняется в течение срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается и в единицах общей площади жилья, и в его денежном эквиваленте. Минимальный номинал, выраженный в единицах общей площади, не может быть меньше 0,1 кв. метра.
В качестве организаций, осуществляющих выпуск жилищных сертификатов на покупку жилья, могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ. Они должны иметь права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на возводимое жилье. В этом статусе могут выступать также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. Выпускают жилищные сертификаты в одной из форм, предусмотренных ФЗ от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»: именной бездокументарной или документарной на предъявителя.
Форма сертификатов определяется в решении об их выпуске. В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме они должны содержать (помимо обязательных реквизитов):
- наименование «жилищный сертификат»;
- срок действия жилищного сертификата;
- размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;
- общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
- схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;
- предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов;
- порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи;
- выплаты и льготы на приобретение жилья — квартиры (в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, если они возникают);
- условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:
- дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
- минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
- срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
- полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, совершаются в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
Приобретение жилого помещения по договору мены. Договор мены предполагает, что одна сторона передает в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Соответственно, к договору мены применяются правила о купле- продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Государственные субсидии могут быть предоставлены в том случае, когда жилые помещения будут признаваться неравноценными. Субсидия может быть использована для оплаты разницы между стоимостью передаваемого и получаемого в обмен жилья (ст. 568 ГК РФ), если их стоимость неравноценна.
Кроме того, одним из наиболее распространенных способов решения жилищной проблемы является ипотека, при которой банк выдает кредит под залог строящейся квартиры, а молодая семья получает право в ней жить, погашая полученный кредит.
Предоставление жилья инвалидам
Законодательство РФ и законодательство субъектов РФ предусматривают определенный порядок, регламентирующий право на получение жилья и улучшения жилищных условий инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.
Основные положения по обеспечению инвалидов и семей с детьми-инвалидами различными социальными льготами и мерами поддержки определены Федеральным законом от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее — Закон о социальной защите инвалидов). Вопросы обеспечения инвалидов жильем оговорены в статье 17 указанного закона. При этом законом была выделена дата 1 января 2005 года, в соответствии с которой инвалидам и семьям с детьми-инвалидами, нуждающимся в улучшении жилищных условий и вставшим на учет до этой даты, обеспечивается улучшение жилищных условий в порядке, установленном статьей 282 Закона о социальной защите инвалидов. В частности, закон предусматривает меры по обеспечению жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки; общей площади жилья 18 квадратных метров и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъекту РФ, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации с зачислением соответствующих субвенций в установленном для исполнения федерального бюджета порядке на счета бюджетов субъектов Российской Федерации. Расходовать эти средства на другие цели запрещалось.
